«التمييز»: تطبيق قانون السجل مرتبط بتسمية المناطق الخاضعة بعد صدور قرارات من وزير العدل

أكدت محكمة التمييز المدنية برئاسة المستشار د. عبيد العجمي، أن قانون السجل العيني وضع موضع التنفيذ وفقاً للمادة 30 التي تنص على أن يصدر وزير العدل قرارات تعيين الأقسام المساحية التي يسري عليها هذا القانون، ويستمر العمل بقانون التسجيل العقاري المعمول به في المناطق التي لم يستكمل بها نظام السجل العيني، وللمادة 31 التي تضمنت أن يصدر وزير العدل اللائحة التنفيذية لهذا القانون خلال ستة أشهر من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية، والمادة 32 التي تنص على أنه على رئيس مجلس الوزراء والوزراء كل فيما يخصه ـ تنفيذ هذا القانون، وينشر في الجريدة الرسمية، ويُعمَل به بعد سنة من تاريخ نشره.

وأضافت أنه نفاذاً للتفويض التشريعي السالف بيانه أصدر وزير العدل قراره رقم 1496 لسنة 2020 باللائحة التنفيذية لهذا القانون، التي تضمنت في مادتها السابعة أن يصدر الوزير قرارا بتحديد الاقسام المساحية التي يسري عليها قانون السجل العيني، وينشر في جريدة «الكويت اليوم» على أن يتضمن النشر البيانات الخاصة بالعقارات الكائنة بها، وتقوم إدارة التسجيل العقاري بالإعلان، الذي يتضمن ما يلي عنه في صحيفة أو أكثر من الصحف اليومية واسعة الانتشار مرة كل أسبوعين ولمدة شهرين متتابعين، كما تنص المادة 52 على أن على الجهات المختصة كل فيما يخصه تنفيذ أحكام هذه اللائحة، ويعمل بها من تاريخ نشرها في الجريدة الرسمية.

يجوز للمتعاقدين الاتفاق على زيادة ضمان الاستحقاق أو إنقاصه أو إسقاطه

وقالت المحكمة، إن مفاد ذلك ومؤداه ـ على نحو ما بينته المذكرة الإيضاحية للقانون ـ بأن نظام التسجيل العيني يستوجب ابتداء إجراء التسجيل الأول للصحف العقارية وفقاً لضوابط تتوافر بها العلانية وضمانات قضائية أحال في بيانها على اللائحة التنفيذية.

وكان النص في المادة 32 على أنه يعمل به بعد سنة من تاريخ نشره الذي تم في 26/5/2019 مؤداه أن هذا القانون لا يطبق من حيث الزمان إلا بعد مرور عام ينتهي في 25/5/2020 واعتباراً من هذا التاريخ يصح من حيث الأصل تنفيذه على الأقسام المساحية التي يصدر بها قرار وزير العدل على النحو المبين بالمادة 30 من القانون ذاته، ومن ثم فإن تطبيقه مرهون ابتداء بصدور هذا القرار، الذي يتضمن حال صدوره تاريخ سريانه على الأقسام المساحية موضوعه، وإلى حينئذ يستمر العمل بقانون التسجيل العقاري الصادر بالمرسوم رقم 5 لسنة 1959 عملاً بحكم المادة 30 من القانون رقم 21 لسنة 2019 التي تقرر سريان أحكام القانون السابق على الأقسام المساحية، التي لم يستكمل بها نظام السجل العيني، ولاسيما إنه يعد من العلم العام أن وزير العدل لم يصدر أي قرارات بتعيين الأقسام المساحية المرهون عليها سريان قانون السجل العيني حتى الوقت الراهن.

ولفتت المحكمة إلى أن الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر وقضى في موضوع الدعوى بحسبان أن المنطقة الكائن بها عقار التداعي لم يستكمل بها نظام السجل العيني لعدم صدور قرار وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية التي يسري عليها قانون السجل العيني حتى الآن فإنه يكون قد طبق القانون على الوجه الصحيح.

التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه هو التزام أبدي

وبينت المحكمة، أن المادة 482 من القانون المدني نصت على أن يضمن البائع التعرض للمشتري في المبيع كله أو بعضه من أي شخص يدعي حقاً على المبيع وقت البيع يحتج به على المشتري كما يكون ملزماً بالضمان ولو ادعى المتعرض حقاً نشأ بعد البيع إذ كان هذا الحق قد آل إليه من البائع وفي المادة 484 من ذات القانون على أنه إذا استحق المبيع كله كان للمشتري يسترد الثمن من البائع وفي المادة 487 من ذات القانون على أنه يجوز للمتعاقدين الاتفاق على زيادة ضمان الاستحقاق أو إنقاصه أو إسقاطه يدل على ما ورد بالمذكرة الإيضاحية للقانون على أن البائع يلتزم بضمان تعرض الغير للمشتري المبني على سبب قانوني إذا ما ادعى الغير حقاً موجوداً وقت البيع أو نشأ بعد البيع من البائع أو من البائع للبائع على المبيع ويحتج به على المشتري والذي له استرداد الثمن من البائع إذا ما استحق المبيع وأن من المقرر إن التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه هو التزام أبدي يتولد عن عقد البيع ولو لم يشهر فيمتنع على البائع التعرض للمشتري لأن من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض وينتقل هذا الالتزام إلى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشتري فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع الا إذا توافرت لديهم بعد البيع شروط وضع اليد على العقار المبيع المدة الطويلة المكسبة للملكية بالتالي يمتنع عليهم دفع دعوى صحة ونفاذ العقد والتسليم بالتقادم المسقط طالما لم يتم التنفيذ العيني لالتزامهم بنقل الملكية والتسليم ومن يضمن نقل الملكية لغيره لايجوز له أن يدعيها لنفسه.

إجراءات تمهيدية

ولما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي سند الدعوى/ الصادر من الطاعنين إلى الشركة المطعون ضدها الأولى على ما خلص إليه من الأوراق والمستندات المقدمة فيها من أن طرفي العقد قاما بالسير في الإجراءات التمهيدية بنقل ملكية العقار بأن قامت الطاعنة الأولى عن نفسها وبصفتها باستخراج شهادة تحديد العقار من الإدارة العامة للإطفاء أو تسليمها للشركة المطعون ضدها الأولى، وتسليم عقود الإيجار وأصل وثيقة عقار التداعي وصور التراخيص والمخططات الخاصة بالعقار، وقامت بتفويض مكتب هندسي بموجب الكتاب الموقّع منها بتاريخ 19/9/2021 للقيام بإجراءات الترخيص واستخراج المعاملة، وتقدمت أيضاً بطلب إلى إدارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل بتسجيل عقار التداعي باسم الشركة المطعون ضدها الأولى بتاريخ 26/10/2011، وتبعاً لذلك قامت بالتوقيع على نموذج الإقرار بالثمن بذات التاريخ، وتم استخراج شهادة الأوصاف للعقار من الشركة المطعون ضدها الأولى، بموجب الأوراق الخاصة بعقار التداعي من قبل المستأنف عليها الأولى، ومن ثم، فإن ما صدر من الطاعنة الأولى عن نفسها وبصفتها من أعمال بعد أن تسلمت العربون ينمّ عن رغبتها في تأكيد قيام البيع والتنازل عن الحق في العدول عنه، وفقاً لما سلف بيانه ويكون إعلان الرغبة بالعدول عن العقد الصادر منهم بعد ذلك، بموجب الإنذار الموجّه إلى الشركة المطعون ضدها الأولى/ لاستحالة تنفيذه لأسباب خارجة عن إرادتهم، ولا يد لهم فيه، لامتناع بلدية الكويت عن استخراج شهادة الأوصاف لا يحق لهم التمسك به بعدما أسقطوا هذا الحق بالمضيّ بتنفيذ التزاماتهم بموجب البند الخامس من العقد، وكان هذا الاستخلاص من الحكم سائغاً وله أصل ثابت بالأوراق، إضافة إلى أنه لما كان ذلك وكان الطاعنون وهم البائعون للمطعون ضدها الأولى بموجب عقد البيع سند الدعوى عليهم التزام أبدي مترتب على عقد البيع ولو لم يشهر ضمان عدم التعرّض للمشتري في الانتفاع بالعقار كله أو بعضه من أي شخص يدّعي حقاً على المبيع وقت البيع، لأن من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرّض، وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته، ويمتنع عليهم منازعة المشتري فيما اكتسبه من حقوق بموجب عقد البيع، سيما أن الشركة المطعون ضدها قامت بتسجيل صحيفة دعواها ونفاذ عقد البيع بتاريخ 2022/1/30 قبل تاريخ العقد المسجل.

التزام أبدي

وإذ خلُص الحكم المطعون فيه إلى صحة ونفاذ عقد البيع سند الدعوى المؤرخ 9/8/2021، فإنه يكون قد صادف صحيح القانون، فإن ما يثيره الطاعنون بسبب الطعن من عدم إمكانية نقل ملكية العقار أو تسجيل حكم صحة ونفاذ عقد البيع لقيامهم ببيع العقار المسجل باسمهم لآخر، حيث انه هو المشتري في العقد المسجل، وهو من ضمن البائعين، ويقع عليه ضمان عدم التعرّض للمشترية المطعون ضدها الأولى بنفسه، ولا يدعي الملكية لنفسه، وهو التزام أبدي على الطاعنين ولا يسقط بالتقادم، ويضحى الطعن على غير أساس.