عقب تصديق الرئيس على قانون الإيجار القديم حالات الإخلاء المبكر ودور القضاء

قانون الإيجار القديم .. صدق الرئيس عبد الفتاح السيسي على القانون رقم 165 لسنة 2025، الذي يُجري تعديلات على أحكام قانون الإيجار القديم للعقارات السكنية وغير السكنية. يدخل هذا القانون حيّز التنفيذ اعتبارًا من يوم الثلاثاء، 5 أغسطس الحالي.

يمثل هذا التعديل محطة مفصلية في مسار العلاقة بين المالك والمستأجر، حيث يستهدف إنهاء العقود القديمة التي استمرت لأعوام طويلة دون أي تغييرات. ويهدف القانون إلى تحرير سوق العقارات تدريجيًا، مع ضمان تطبيق ذلك ضمن إطار قانوني منظم.

أبرز ملامح تعديلات قانون الإيجار القديم

تشمل فترات انتقالية وإجراءات توضيحية تُنظم عملية التغيير و ينص القانون على تطبيق فترة انتقالية تصل إلى سبع سنوات للوحدات السكنية، وخمس سنوات للوحدات غير السكنية كالمحلات والمكاتب. وخلال هذه الفترة، يتم فرض زيادات تدريجية على القيمة الإيجارية، ليتم لاحقًا إنهاء العقود القديمة بشكل كامل وإعادة تنظيم العلاقة التعاقدية وفقًا لأحكام القانون المدني.

تقييم الإيجارات: خطوة نحو تنظيم السوق العقارية

تم تشكيل لجان محلية في كل محافظة لتصنيف المناطق السكنية إلى ثلاث مستويات: “راقية”، “متوسطة”، و”اقتصادية”، وفقًا لعوامل تشمل الموقع، توفر الخدمات، حالة المباني، ومستوى البنية التحتية. بناءً على هذا التصنيف الطموح:

– تُرفع الإيجارات في المناطق الراقية إلى 20 ضعف القيمة الحالية، مع حد أدنى يبلغ 1000 جنيه شهريًا.

– ترتفع إيجارات المناطق المتوسطة بمقدار 10 أضعاف، مع وضع حد أدنى بقيمة 400 جنيه.

– أما المناطق الاقتصادية، فتشهد نفس الزيادة بنسبة 10 أضعاف، ولكن بحد أدنى قدره 250 جنيه.

بالإضافة إلى ذلك، يتم تطبيق زيادة سنوية بنسبة 15% على الإيجار طوال الفترة الانتقالية.

حقوق الملاك والإخلاء المبكر

القانون الجديد يمنح المالكين الحق في طلب الإخلاء المبكر في حالتين محددتين: إذا ظلت الوحدة مغلقة دون مبرر لأكثر من 12 شهرًا، أو إذا امتلك المستأجر وحدة سكنية أخرى مناسبة. في هذه الحالات، يمكن للمحكمة إصدار أمر إخلاء عاجل مع ضمان حق المستأجر في اللجوء للقضاء مستقبلاً لحفظ حقوقه القانونية.

توفير البدائل السكنية: التزام اجتماعي

لضمان التوازن الاجتماعي، ينص القانون على التزام الحكومة بتوفير بدائل سكنية مناسبة للمستأجرين المتأثرين بالإخلاء، خصوصًا الفئات الأكثر احتياجًا مثل كبار السن، ذوي الإعاقة، وأصحاب الدخول المحدودة. تتنوع الخيارات بين وحدات للإيجار أو التمليك وفقًا لضوابط تكفل العدالة وتمنع انتشار ظاهرة التشرد.

تحرير الثروة العقارية ودفع عجلة الاستثمار

على مدى عقود طويلة، تعرضت الملايين من الوحدات العقارية للتجميد نتيجة أسعار إيجارية بالغة الانخفاض، ما أفقدها قيمتها الاقتصادية الحقيقية. القانون الجديد يعمل على تحرير هذه الأصول العقارية وتوظيفها بشكل يُحقق عوائد عادلة للمالكين.

كما يُعد هذا التعديل منطلقًا لدفع النشاط الاستثماري في المناطق القديمة المهملة والوسطى داخل المدن. فتحرير العلاقة بين الملاك والمستأجرين يشجع المستثمرين على إعادة تأهيل المباني واستغلالها بأسعار تنافسية، مما يدعم جهود التجديد العمراني ويضيف قيمة اقتصادية للسوق العقارية.

مكاسب قانون الإيجار الجديد

– **الملاك**: الفئة الأكثر استفادة، حيث يُمكنهم تحقيق مكاسب ملموسة من خلال تحسين العوائد الإيجارية أو استرداد الوحدات لاستخدامها أو بيعها.

– **الدولة**: ستُعزز مكاسب الدولة من خلال زيادة تدفق الضرائب العقارية بعد إعادة تقييم القيم الإيجارية، بجانب تقليل اعتماد المواطنين على الإسكان الحكومي وتشجيع القطاع الخاص للاستثمار في الإسكان والخدمات العقارية.

– **السوق العقارية**: تحرير الإيجارات يزيد من المعروض العقاري ويدعم التنقل السكني، مما يُعالج مشاكل الإسكان ويخلق المزيد من الفرص للمقاولات والخدمات المتعلقة بالسوق العقاري.

تحديات التأثير الاجتماعي على المستأجرين

عقب تصديق الرئيس على قانون الإيجار القديم ورغم الفوائد الاقتصادية الواضحة، إلا أن هناك تخوفات تتعلق بالضغط على المُستأجرين، خاصة محدودي الدخل الذين قد يواجهون صعوبات في تحمل الزيادات أو توفير بدائل مناسبة. ومن ثم، تتوقف فاعلية القانون على تفعيل الدعم الحكومي وضمان عدالة توزيع البدائل السكنية لمنع حدوث نزوح في المناطق الشعبية وما قد يترتب عليه من تحديات اجتماعية.

معالجة الثغرات التشريعية واستقرار السوق

جاء التعديل التشريعي في توقيت حرج بعدما قضت المحكمة الدستورية بضرورة تسوية أوضاع الإيجار القديم قبل يونيو 2025 لتجنب الفراغ القانوني المتوقع. القانون الجديد يوفر مرحلة انتقالية منظمة تُجنب السوق أي ارتباكات وتعزز أسباب الاستقرار والتدرج في التنفيذ.

النتيجة النهائية

يمثل تعديل قانون الإيجار القديم خطوة جريئة نحو تحرير السوق العقارية في مصر وإنهاء سنوات طويلة من اختلال التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين. وبينما يُفتح الباب أمام فرص استثمارية واعدة وتحريك الأصول المجمدة، يبقى نجاح القانون مرهونًا بتحقيق توازن دقيق بين تحرير السوق وضمان حماية الفئات الأضعف عبر تطبيق معايير إنسان